El informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2022 es una encuesta conjunta elaborada por PwC y el Urban Land Institute. En esta 19ª edición -bajo el título En el camino hacia la recuperación-, el estudio recoge las perspectivas del sector inmobiliario europeo para 2022.
Entre los directivos de la industria inmobiliaria entrevistados impera un sentimiento de alivio alimentado por la recuperación de las economías en gran parte de Europa tras las medidas de apoyo de los gobiernos y los bancos centrales para paliar los efectos de la pandemia. Gracias a ello, la confianza de las empresas sobre la evolución de sus negocios y sobre sus expectativas de rentabilidad han vuelto a los niveles pre-COVID-19.
Esta confianza se ve reforzada por la fuerte demanda de activos por parte de los inversores. La abundancia de liquidez va a seguir siendo una constante en 2022, aunque la evolución será distinta entre los segmentos del inmobiliario que han resultado más y menos afectados por la crisis sanitaria. No obstante, este escenario de recuperación no está exento de incertidumbres y volatilidad, marcadas por el aumento de los precios y el posible incremento de los tipos de interés, los problemas en las cadenas de suministro, los ciberdelitos…
El papel de la COVID-19 como acelerador de tendencias, que adelantamos en la edición de nuestro informe del año pasado, es ya un hecho. Esta circunstancia, junto al impacto de la pandemia en las cadenas de suministro y en la movilidad de la mano de obra, se ha traducido en un aumento de los costes de la construcción, justo en un momento en el que los profesionales del sector inmobiliario intentan reactivar los desarrollos inmobiliarios paralizados y a impulsar el reposicionamiento de sus activos. La importancia de las cuestiones relacionadas con la ESG han resurgido con fuerza a raíz de la pandemia.
Aunque el sector residencial sigue siendo atractivo para la industria, gracias a sus sólidos fundamentos, los inversores son conscientes de que la vivienda, por sus implicaciones sociales, es un tema político de primer orden. La logística, por su parte, se mantiene como el segmento ganador de la pandemia, mientras que los centros de datos, las nuevas infraestructuras energéticas y de investigación confirman su atractivo para la inversión.
Nuestra encuesta constata que la hegemonía de los segmentos de oficinas y retail, en términos de la demanda de las mejores localizaciones, se ha acabado. Precisamente, en torno al mercado de oficinas, existe un sentimiento generalizado de esperar y ver, aunque algunos de los participantes en nuestro informe se muestran entusiasmados con los activos de oficinas más sofisticados -flexibles, sostenibles y mejor localizados-, otros creen que la contracción de la actividad en este segmento es inevitable.
El estudio revela que la ubicación de los activos inmobiliarios será una cuestión crucial, en tanto en cuanto las ciudades situadas en la Europa continental se han visto menos afectadas por las fluctuaciones provocadas por la pandemia
La noticia positiva de la edición de este año de Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa es la opinión generalizada de que hay luz al final del túnel. Las entrevistas y la encuesta, realizadas entre julio y septiembre de 2021, adelantan 12 meses de éxito, a pesar de los continuos cierres y de las restricciones a los viajes. Para la mayoría de los entrevistados, lo mejor aún está por llegar.
"Es uno de los momentos más interesantes de mi carrera a la hora de invertir. Es el primer ciclo en el que he estado con tanta disparidad entre los distintos segmentos del mercado inmobiliario".
Principales tendencias
Vivienda asequible – la opción social
Una de las lecciones de la COVID-19 ha sido cómo la pandemia ha afectado de forma totalmente desigual a los más vulnerables de la sociedad, lo que ha aumentado la visibilidad de cuestiones como el precio y la oferta de vivienda y, como consecuencia, su politización.
Si bien el sector inmobiliario es optimista en cuanto a la evolución de la inversión en activos residenciales, en particular, y en el sector de la vivienda, en general, sigue siendo un momento delicado para ser propietario. La cuestión es especialmente preocupante en los Países Bajos, donde un significativo 90% de los encuestados cita el acceso a la vivienda como un importante problema a corto plazo para el sector. Más de tres cuartas partes de las empresas con sede en el Reino Unido también están preocupadas por su impacto en el negocio.
La búsqueda de ingresos ha hecho que el sector se oriente hacia tipos de activos cada vez más operativos en los últimos tiempos. La encuesta de este año destaca el atractivo de los centros de datos, de las nuevas infraestructuras energéticas y de las instalaciones relacionadas con las ciencias de la salud. Toda la tipología de activos relacionados con la vivienda -desde viviendas para mayores hasta residencias de estudiantes- también son atractivos.
Los centros de datos se perciben como el segmento más prometedor, tanto por su capacidad para generar ingresos como por su potencial de desarrollo, mientras que las instalaciones relacionadas con las ciencias de la salud también presentan buenas perspectivas. Por otra parte, las nuevas infraestructuras energéticas y la logística son consideradas fuertes apuestas de desarrollo.
"Es difícil convencer a las entidades financieras para que financien la compra de centros comerciales. Es más fácil que lo hagan con los centros de datos, los activos residenciales y las instalaciones científicas", confirma un gestor de activos global.
La UE aspira a ser neutral desde el punto de vista climático en 2050. La meta: lograr una economía con cero emisiones netas de gases de efecto invernadero. Este asunto sigue siendo un reto para una industria que es una de las mayores generadoras de CO2 del mundo. Las existencias de grandes stocks de activos, en distintos grados de obsolescencia, son el principal problema.
"Las ciudades del interior están totalmente desarrolladas, por lo que el reposicionamiento de activos será un elemento fundamental en los próximos años. Una actividad que encaja con el impulso de la ESG: es más sostenible reformar un activo que comprar uno nuevo", sugiere un promotor del norte de Europa.
Al disponer de vacunas eficaces contra el COVID-19 en toda Europa, las perspectivas del sector inmobiliario son más halagüeñas a medida que los distintos países y su ciudades vuelven a abrir sus puertas. Sin embargo, aunque el panorama general ha mejorado, algunos mercados -sobre todo los más dependientes del turismo- se han visto más afectados por la pandemia, por lo que podrían tardar más en recuperarse.
Londres ha subido un puesto, en nuestro tradicional ranking de capitales europeas atractivas para la inversión, hasta convertirse en la ciudad más deseada por sus perspectivas combinadas de inversión y desarrollo para el año que viene -con una puntuación muy superior a la que obtuvo Berlín el año pasado-. La capital británica siempre se ha beneficiado de la profundidad de su mercado y de su indudable condición de puerta de entrada, pero este año los directivos del sector creen que también ofrece mejor valor que algunas de sus rivales. Existe una diferencia de rentabilidad entre Londres y sus equivalentes en el continente de alrededor del 1%. Madrid y Barcelona mejoran también posiciones y se sitúan las posiciones sexta y novena, entre el top ten de grandes ciudades europeas más atractivas.
Ranking de capitales europeas
| Clasificación | Perspectivas |
| 1 Londres | 2,62 |
| 2 Berlín | 2,24 |
| 3 París | 1,97 |
| 4 Fráncfort | 1,93 |
| 5 Múnich | 1,81 |
| 6 Madrid | 1,80 |
| 7 Ámsterdam | 1,77 |
| 8 Hamburgo | 1,73 |
| 9 Barcelona | 1,68 |
| 10 Bruselas | 1,37 |
El futuro es ahora
Una tendencia de los mercados de capitales destacable es que los inversores consideran que la sostenibilidad tiene un impacto en el aquí y ahora de la inversión inmobiliaria. Más del 61% de los encuestados dicen estar preocupados por los requisitos de sostenibilidad, frente al 49% de la encuesta del año pasado, lo que supone una extensión de las cuestiones que influyen en el debate sobre la inversión en el mercado de oficinas. Si los inversores creen que va a costar demasiado reformar los activos para cumplir con las exigencias de sostenibilidad impuestas por los gobiernos o con los objetivos de cero emisiones netas autoimpuestos, simplemente no los comprarán.
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