¿Cuáles son las tendencias en el mercado inmobiliario de Europa para 2023?

Los líderes del sector inmobiliario coinciden en que la inestabilidad política y la incertidumbre macroeconómica han sustituido a las amenazas derivadas de la pandemia. 2023 será un año en el que se priorizará entre los inversores del sector inmobiliario la estabilidad a largo plazo y se renovará la forma en la que el sector gestiona el negocio.

El informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2023 es una encuesta conjunta elaborada por PwC y el Urban Land Institute. En esta 20ª edición, el estudio recoge las perspectivas del sector inmobiliario europeo a corto plazo y para el conjunto de 2023. A medida que las economías europeas han empezado a recuperarse de la pandemia, éstas se han visto afectadas  por las repercusiones de la guerra en Ucrania. Más allá del inmediato impacto humanitario, la inflación, impulsada por el encarecimiento de la energía, está alterando las perspectivas del sector inmobiliario para los próximos doce meses.

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Antonio Sánchez Recio

Socio responsable del sector Construcción, Inmobiliario y Servicios de PwC


A pesar de que los directivos del sector inmobiliario encuestados afirman que la invasión rusa de Ucrania  ha tenido poco impacto directo en sus carteras inmobiliarias, las consecuencias de la guerra se dejan sentir en el aumento de los costes de la energía, la inflación muy por encima de la media y,  más recientemente, en la subida de los tipos de interés. 

Por su parte, la confianza de las empresas inmobiliarias y las expectativas de rentabilidad han caído a mínimos, lo que refleja una preocupación generalizada en el sector por   una serie de indicadores del entorno empresarial, político e inmobiliario. La encuesta pone de manifiesto que el 91% de los encuestados se muestran preocupados por la inflación, seguida de cerca por las subidas de los tipos de interés -89%- y el crecimiento de la economía europea -88%-. La incertidumbre política a nivel mundial, regional y nacional suscita gran preocupación, según la opinión del 79%, 68% y 54% de los encuestados, respectivamente. 

Las oportunidades de crecimiento y un buen rendimiento de la inversión siguen siendo posibles, pero la ecuación de lo que constituye un éxito ha cambiado.

Aunque la actividad de alquiler en toda Europa se ha mantenido razonablemente estable en 2022, existe la opinión generalizada de que una recesión podría  provocar un descenso de la ocupación y de los alquileres, incluso en aquellos sectores que hasta ahora habían mostrado solidez. El mercado inmobiliario siempre está en evolución y 2023 recompensará a aquellos que consigan renovar sus carteras.

Los inmuebles de uso residencial siguen siendo muy apreciados, ya que se considera que tienen más estabilidad de ingresos que los sectores comerciales. Además, los subsectores especializados, como las residencias para personas mayores , destinados a poblaciones de edad avanzada, están suscitando especial interés.

Sin duda, el principal motor de cambio es la creciente importancia de los criterios ESG. El sector inmobiliario, desde la construcción hasta la gestión, pasando por la financiación, está integrando los aspectos medioambientales, sociales y de gobierno corporativo en sus decisiones empresariales. Esto incluye desde la reducción de emisiones hasta la diversidad y la inclusión dentro de las organizaciones. Según las conclusiones de la encuesta, el 87% de los encuestados considera importante crear impacto social junto con la rentabilidad financiera.

Entre los principales problemas destacados en el informe figuran:

Inflación

La inflación está afectando a todos los aspectos del sector inmobiliario. Durante la pandemia, los problemas en las cadenas de suministro provocaron el encarecimiento de muchas materias primas, como la madera. Aunque las cadenas de suministro siguen alteradas, están sintiendo la presión añadida del aumento del precio de la energía, lo cual encarece el transporte.

El gran temor se centra en la presión sobre el valor de los inmuebles comerciales, que ha quedado de manifiesto en este sector tan cotizado, ya que los ajustes con respecto al valor neto de los activos siguen aumentando. Ahora se considera inevitable una caída de los valores directos de los inmuebles, y se espera que se amplíe distancia en en precios entre los inmuebles de primera calidad y los secundarios. Sin embargo, la mayoría de los líderes del sector consultados para este informe, coinciden en que las perspectivas del mercado inmobiliario no se han desplomado por completo, al menos en parte porque esta clase de activos se considera desde hace tiempo como una cobertura contra la inflación.Ante la perspectiva de una caída de valor, 2023 podría ser una gran oportunidad de compra para los inversores ‘core’ que aún están infra-asignados al sector, señala uno de ellos. Esto supondría un cambio con respecto a los últimos años, cuando el elevado precio de los activos prime existentes llevó a algunos inversores a seguir estrategias "develop-to-core".

Con el escenario de la desaceleración para toda Europa, las perspectivas generales de inversión y desarrollo para las 30 ciudades cubiertas en este informe se han deteriorado en relación al año pasado.

Mientras que entonces se observaba una recuperación en conjunto y a escala de la UE de las consecuencias económicas del COVID-19, la encuesta y las entrevistas de este año revelan una respuesta mucho más fracturada a unas condiciones de mercado muy difíciles y diferencias significativas en la capacidad de recuperación potencial de las ciudades.

El ranking de ciudades no ha cambiado en exceso. Londres conserva el primer puesto, mientras que París arrebata el segundo a Berlín. Madrid y Barcelona se mantienen en el top ten

Inestabilidad política

En una economía globalizada, con inversores y constructores internacionales que disponen de carteras inmobiliarias en múltiples localizaciones, ningún mercado puede existir de forma aislada. La segunda mayor preocupación sociopolítica es la inestabilidad política internacional (79%), con turbulencias políticas europeas y nacionales que suscitan inquietud. 

Sólo alrededor de la mitad de los encuestados de este año esperan ser compradores netos de inmuebles europeos el próximo año. Esta cifra es inferior a la del año pasado (59%) y ligeramente más pesimista que la de los encuestados durante la pandemia (55% de compradores netos en nuestro informe anterior). En todo caso, el optimismo ha disminuido aún más desde que se realizó la encuesta en verano.

A pesar de la incertidumbre general sobre el futuro próximo, las entrevistas y mesas redondas realizadas para el informe reflejan diferentes puntos de vista entre las clases de activos, especialidades y geografías. Según el director financiero de una empresa inmobiliaria nórdica, las dificultades en tiempos de crisis tienen su reverso: "Es en tiempos difíciles cuando se hacen los mejores negocios, y creo que el tiempo que viene abrirá oportunidades para quienes tengan acceso al capital".

Con la posibilidad de una recesión para toda Europa, las perspectivas generales de inversión y desarrollo para las 30 ciudades cubiertas en este informe se han deteriorado desde el informe del año pasado.

Mientras que el año pasado se observó una recuperación unificada y a escala de la UE de las consecuencias económicas del COVID-19, la encuesta y las entrevistas de este año revelan una respuesta mucho más fracturada a unas condiciones de mercado muy difíciles y diferencias significativas en la capacidad de recuperación potencial de las ciudades.

Aunque la clasificación de las ciudades presenta un aspecto familiar –Londres conserva el primer puesto, mientras que París arrebata el segundo a Berlín–, las perspectivas generales de inversión y desarrollo de las 30 ciudades incluidas en el informe han disminuido desde la encuesta del año pasado.

Criterios ESG y cambio climático

Para un abrumador 93% de los líderes encuestados, la gestión de un negocio sostenible desde el punto de vista medioambiental y social es el factor más importante para tener  éxito  en el sector inmobiliario en los próximos 20 años.

La sostenibilidad medioambiental y social no es un mero "lujo", ya que los reguladores, los inversores y los empleados actuales y potenciales exigen una mejora en este ámbito. Desde el punto de vista financiero, una hoja de ruta ESG clara puede ayudar a calcular el riesgo de forma más eficaz, mejorando potencialmente las condiciones de financiación y aseguramiento.

Casi el 90% de los encuestados destaca la importancia de crear impacto social junto con rentabilidad financiera en los próximos 20 años, mientras que el 60% señala la importancia de aumentar la diversidad en sus organizaciones. Las iniciativas de diversidad, igualdad e inclusión (DEI, por sus siglas en inglés) tienen el potencial de fomentar la creatividad y la resiliencia en organizaciones que a veces han sido monoculturales.

Con la posibilidad de una recesión para toda Europa, las perspectivas generales de inversión y desarrollo para las 30 ciudades cubiertas en este informe se han deteriorado desde el informe del año pasado.

Mientras que el año pasado se observó una recuperación en conjunto y  a escala de la UE de las consecuencias económicas del COVID-19, la encuesta y las entrevistas de este año revelan una respuesta mucho más fracturada a unas condiciones de mercado muy difíciles y diferencias significativas en la capacidad de recuperación potencial de las ciudades.

Con la posibilidad de una recesión para toda Europa, las perspectivas generales de inversión y desarrollo para las 30 ciudades cubiertas en este informe se han deteriorado desde el informe del año pasado.

Mientras que el año pasado se observó una recuperación unificada y a escala de la UE de las consecuencias económicas del COVID-19, la encuesta y las entrevistas de este año revelan una respuesta mucho más fracturada a unas condiciones de mercado muy difíciles y diferencias significativas en la capacidad de recuperación potencial de las ciudades.

Aunque la clasificación de las ciudades presenta un aspecto familiar –Londres conserva el primer puesto, mientras que París arrebata el segundo a Berlín–, las perspectivas generales de inversión y desarrollo de las 30 ciudades incluidas en el informe han disminuido desde la encuesta del año pasado.

Clasificación por ciudades - Perspectivas generales

Posición

Ciudad

Perspectivas

1 (1) ➖

Londres

2.15

2 (3) ⬆️

París

1.72

3 (2) ⬇️

Berlín 

1.69

4 (6) ⬆️

Madrid

1.54

5 (3) ⬇️

Múnich

1.49

6 (7) ⬆️

Ámsterdam 

1.48

7 (3) ⬇️

Frankfurt 

1.30

8 (8) ➖

Hamburgo

1.19

9 (9) ➖

Barcelona 

1.12

10 (11) ⬇️

Milán 

1.10

Perspectivas a futuro

En los 20 años que llevamos elaborando el informe “Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa”, hemos sido testigos de un cambio en el concepto de lo que es el mercado inmobiliario. Ha trascendido el ámbito de las oficinas, el comercio minorista y la industria para convertirse en un abanico enormemente diverso de activos en los que invertir. A principios de la década de 2000 la era digital dio paso al rápido crecimiento del comercio electrónico, que cambió el tipo de activos que necesitaban los minoristas. Más recientemente, ha surgido el mercado de la construcción en alquiler y ha aumentado la demanda de espacios de trabajo flexibles. 

Las próximas dos décadas serán mucho más acerca de cómo la industria supervisa una difuminación de las distinciones entre los muchos y variados tipos de propiedad.

Los líderes del sector coinciden en que los avances tecnológicos y los cambios en los hábitos de consumo ya han contribuido a la desaparición de las fronteras entre los sectores tradicionales. "Estamos empezando a entrar en un mundo en el que los usuarios son indiferentes a las clases de activos. Pueden utilizarlo como comercio minorista, oficinas o industrial y logística si quieren", afirma un inversor de capital riesgo.

Sin embargo, para que esto funcione, los inversores y promotores deben acertar con los fundamentos del negocio. La crisis financiera mundial de 2008 lo demostró. El futuro del sector inmobiliario exigirá recalibrar las prácticas desarrolladas durante una década de dinero barato para adaptarlas a las nuevas realidades financieras y a los factores sociopolíticos. Para aquellos que puedan hacer la recalibración, todavía existen oportunidades.

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Antonio Sánchez Recio. Socio responsable del sector Construcción y Servicios

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