Antonio Sánchez Recio
Socio líder del Sector Construcción, Servicios e Inmobiliario de PwC
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El mercado inmobiliario europeo recibe el 2018 con buena cara gracias a las favorables perspectivas macroeconómicas, aunque con cierta cautela ante la mayor dificultad por cumplir los objetivos de rentabilidad y la escasez de activos prime o de calidad. Esta es una de las principales conclusiones del informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2018, elaborado por PwC y el Urban Land Institute, a partir de 818 entrevistas con los principales agentes del sector –compañías inmobiliarias, fondos, inversores institucionales y entidades financieras– .
En cuanto a las perspectivas macroeconómicas:
- El 42% espera una mejora de la economía europea en 2018.
- El 51% un aumento de los beneficios empresariales.
- El 49% un crecimiento del empleo en el sector.
Una opinión positiva que, para cerca de la mitad de los entrevistados, se traslada también a las previsiones para los próximos tres años.
Desde el punto de vista de la financiación, los inversores se muestran todavía más optimistas que en años anteriores.
- El 50% cree que habrá más disponibilidad de capital.
- El 49% de deuda para refinanciaciones.
- El 46% asegura que habrá más disponibilidad de deuda para la promoción.
Ante el optimismo, cautela en el sector
La inclinación por actuar con prudencia tiene que ver con unos yields o retornos de las inversiones inferiores a los de años anteriores –según el 36% de los encuestados– y con una fuerte presión por invertir. Pero también con la escasez de activos prime o de calidad y con el reconocimiento por parte de la mayoría de inversores –el 86%–, de que están tomando más riesgos para cumplir con sus expectativas de rentabilidad.
A estos factores se unen potenciales riesgos macroeconómicos y sociales, como un escenario de subida de tipos de interés en Europa en el corto plazo o el incremento de la inestabilidad política internacional, que preocupa al 81% de los inversores y agentes del sector. El Brexit se mantiene como un punto importante de intranquilidad para los inversores. De hecho, la a mayoría de los encuestados espera una caída de la inversión y del valor del sector inmobiliario británico en 2018. Un descenso que se compensará, al menos en parte, por un aumento de estas mismas variables en los mercados inmobiliarios de otros países de la Unión Europea como Alemania, Francia, España y Luxemburgo.
Los sectores más atractivos para la inversión y el desarrollo en 2018
El informe revela que el sector logístico se ha convertido en el más atractivo en 2018 para la inversión y el desarrollo como consecuencia del crecimiento del comercio electrónico y de una mayor demanda de centros de almacenamiento. Llama la atención que el sector residencial, tradicionalmente poco atractivo por su complejidad para los inversores, se ve ahora como una oportunidad derivada de las necesidades del mercado europeo. También destaca la búsqueda de la reforma o promoción como una forma de adquirir activos de calidad, una alternativa atractiva para el 69% de inversores.
Además, más de la mitad de los encuestados está considerando invertir en mercados de nicho como residencias de estudiantes, hoteles y residencias de tercera edad por la oportunidad derivada de las tendencias demográficas y su atractiva rentabilidad.
Ranking de capitales europeas
El mercado inmobiliario europeo es más un sector de ciudades que de países. Por eso, como cada año, el informe incluye un ranking con las perspectivas de inversión en treinta y un grandes capitales europeas. Alemania, con cuatro ciudades entre las seis primeras, consolida su posición como referencia en el inmobiliario europeo. Berlín es la ciudad más atractiva para la inversión por tercer año consecutivo, seguida de Copenhague, Frankfurt y Múnich.
En cuanto a España, Madrid avanza cuatro puestos hasta la quinta posición, gracias a las buenas expectativas económicas y al potencial de crecimiento en las rentas. Barcelona se sitúa en la posición número once. En este último caso, cabe puntualizar que el trabajo de campo del informe finalizó antes del pasado uno de octubre, por lo que la opinión de los inversores no refleja un posible impacto de la situación política en Cataluña.
Cambio de paradigma
El estudio confirma cómo se va imponiendo en Europa una nueva concepción de lo inmobiliario, donde la creación de valor transciende del activo para centrarse en la gestión del espacio como un servicio.
También constata cómo el desarrollo tecnológico, la digitalización, las formas de trabajo más flexibles, las nuevas tendencias en movilidad y la urbanización se están convirtiendo en una realidad que propicia la transformación de la industria en Europa. Así el 85% de los inversores asegura que en los próximos años el análisis de datos va a impactar la toma de decisiones de inversión y que los propios agentes del sector reconocen no contar con las capacidades adecuadas ante el nuevo entorno.
“Hemos vivido un periodo de crecimiento del valor de Real Estate muy financiero ligado al incremento de los precios de compra que puede tener un recorrido limitado. Por eso, ahora los inversores valoran y buscan equipos gestores que les permita incrementar ocupaciones y rentas de sus activos inmobiliarios y que, ante la falta de producto, sean capaces de realizar estrategias de inversión alternativas complejas como la promoción o el reposicionamiento. Además, en el horizonte empieza a dibujarse un nuevo mercado al que tendrán que adaptarse, en el que la tecnología lo envolverá todo y que estará caracterizado por la llegada de nuevos entrantes, por la búsqueda de nuevas formas de colaboración y por la aparición de nuevos modelos de negocio”.
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